رمز را فراموش کردید ؟ لطفا ایمیل را وارد کنید تا لینک تغییر پسورد به ایمیل شما ارسال شود

ببخشيد، اجازه ي سوال کردن نداري, شما باید وارد شوید تا بتوانید سوال خود را مطرح کنید..

Please briefly explain why you feel this question should be reported.

لطفا به طور خلاصه توضیح دهید که چرا شما احساس می کنید این پاسخ باید گزارش شود.

Please briefly explain why you feel this user should be reported.

جایی برای اشتراک دانش و ساختن دنیایی بهتر!!

بهترین جا برای اشتراک ایده ها و کمک به دیگران برای انتشار بیشتر علم و دانش!!

نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر چگونه است؟

خرید خانه با مستاجر چگونه است؟ خرید خانه در هنگام اجاره از جمله مواردی است که مستاجران به دلیل نداشتن آگاهی لازم در هنگام خرید آن دچار سردرگمی می شوند، بنابراین شناخت نکات حقوقی از این مشکلات جلوگیری خواهد کرد.

البته فراموش نکنید که فروش ملک در هنگام اجاره از لحاظ قانونی مشکلی ندارد، ولی در این بین بسیاری از موارد اختلاف و مشکلاتی بین فروشنده و خریدار یا مستاجر به وجود می آید به همین دلیل باید هنگام خرید و فروش ملک در زمان اجاره یکسری شرایط را در نظر گرفت که از ایجاد این مشکلات جلوگیری خواهد کرد. برای اینکه بیشتر با این موضوع آشنا شوید پیشنهاد می‌ کنیم تا انتهای مقاله با املاک داران همراه باشید.

خرید خانه با مستاجر

طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، موجر این امکان را دارد در مدت زمان اجاره، ملک خود را به فروش برساند. همچنین این نکته حائز اهمیت است که خرید و فروش ملک با مستاجر غیر قانونی نیست و در این مورد به رضایت مستاجر نیازی نیست. اگر ملک این گونه خرید و فروش شود در این صورت اجاره به جای خود باقی می ماند. پس خریدار جدید، قائم مقام مالک قبلی می شود و طرف قرارداد اجاره با مستاجر قرار می گیرد.
خرید خانه با مستاجر

آیا عقد اجاره به قوت خود باقی است؟ آیا مالک می تواند ملکی که اجاره داده است را به فروش برساند؟

اگر ملک در حالی که مستاجر دارد به فرد دیگری انتقال داده شود اجاره مثل قبل به حال خود باقی می ماند مگر این مورد که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خودش شرط ‌کرده باشد. همین طور که از تعریف ماده بالا بر می آید، مالک این امکان را دارد هر وقتی که تمایل داشته باشد ملک خود را به فروش برساند و مستاجر این امکان را ندارد برای این کار مانع او شود.

اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می شود در این صورت مستاجر این وظیفه را دارد که فورا نسبت به خالی کردن ملک اقدام کنید و مستاجر نیز نمی تواند معترض باشد.
اگر به هر دلیلی مالک ملک تصمیم به فروش ملک خود بگیرد تکلیف مستاجر چیست؟

اگر به هر دلیلی مالک ملک تصمیم به فروش ملک خود بگیرد تکلیف مستاجر چیست؟

در زمینه خرید خانه با مستاجر، فروش ملکی که اجاره داده شده است برای مستاجر باعث بلاتکلیفی می شود و برای زمانی سردرگمی او را به دنبال دارد. بر اساس قانون مدنی و از نظر حقوقی در صورتی که ملک به فروش برسد قرارداد اجاره این امکان را دارد ادامه داشته باشد و فقط در صورتی که طرفین توافق کنند و مستاجر رضایت داشته باشد می تواند به ختم قرارداد منجر شود.

آن زمان که فروشنده و خریدار نسبت به تخلیه ملک با یکدیگر توافق داشته باشند باید با مستاجر هماهنگ کرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره باید مبلغی به عنوان خسارت به مستاجر پرداخت شود.

در مواردی هم شرایط تخلیه ملک در صورت درخواست مالک در قراردادها آورده می شود که در این صورت مستاجر باید ملک را با توجه به درخواست مالک تخلیه کند و به سبب توافق که بین آن ها صورت گرفته نیازی به پرداخت خسارت نیست.

امکان تخلیه مستاجر به دلیل فروش ملک

اول از همه باید این مورد بررسی شود که اجاره نامه به صورت عادی است یا رسمی. تخلیه مورد یا ملک اجاره در پایان زمان قرارداد، یکی از خصوصیت های مهمی است که در قانون رابطه بین موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

در ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستاجر در دو مدل اجاره نامه رسمی و عادی تمهیداتی را پیش بینی کرده اند. از جمله خصوصیاتی که در قانون روابط بین مالک و مستاجر وجود دارد، تخلیه کردن هرچه سریع تر ملک اجاره داده شده بعد از پایان مدت زمان آن است.

ماده ۳ قانون رابطه بین مالک و مستاجر تخلیه بسیار زود در اجاره نامه های رسمی و عادی را بیان کرده اند که در مدت یک هفته تخلیه ملک انجام خواهد شد.
امکان تخلیه مستاجر به دلیل فروش ملک

چگونگی تخلیه مستاجر در فرض فروش ملک

در زمان خرید خانه با مستاجرین، خریدار جدید باید مبلغ ودیعه یا پول پیش را برای دادن دستور خالی کردن ملک به صندوق دادگستری واریز کند. به این معنی نیست که همواره در اکثر اوقات خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است، زیرا این مورد که واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری امری ضروری است صرفاً برای استفاده خریدار جدید از مزایای دستور تخلیه به شمار می رود.

در نتیجه فرد مستاجر برای برطرف کردن بلاتکلیفی که دارد در مواردی مانند خرید و فروش ملک با مستاجر باید به موافقت سه جانبه دست پیدا کند یا با بررسی مبایعه نامه، به صورت کاملا محتاط نسبت به واریز اجاره ها به مالک جدید یا مالک قدیمی اقدام کند.

همچنین اگر این قصد را دارد شکایت بازستانی ودیعه خود را در دادگستری ثبت کند، باید در تعیین مالک قبلی یا مالک جدید اطمینان حاصل کند.

خرید و فروش ملک با مستاجر

اگر خرید و فروش ملک با مستاجر انجام شود و در زمان یا مدت اجاره مالک، ملک خود را به فروش برساند؛ در این صورت زمان تمام شدن مدت اجاره مستاجر، مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را موظف است از مالک قبلی درخواست کند یا مالک جدید؟

برای پاسخ به این سوال بهتر است بدانید که طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی مالک این امکان را دارد که در مدت زمان اجاره ملک خود را به فروش برساند. بنابراین خرید و فروش خانه به وسیله مستاجر اصلا کاری غیر شرعی و غیر قانونی به شمار نمی رود و به رضایت مستاجر نیازی نیست.

در این صورت اجاره به قوت خود باقی می ماند و لذا خریدار جدید قائم مقام مالک قبلی ملک می شود و طرف قرارداد اجاره و مستاجر قرار می‌گیرد. البته این نکته حائز اهمیت است که قائم مقام خریدار جدید در مورد حقوق و تعهداتی که مربوط به خود است عین مستاجر به شمار می رود. به عنوان مثال تعهد دادن به منظور تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل شبیه به مستاجر انجام می شود.
خرید و فروش ملک با مستاجر

تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک چیست؟

در زمانی که اخطار تخلیه صادر شود در زمان فروش ملک، مستاجر موظف است در زمانی که در اخطاریه برایش مقرر شده ملک موردنظر را تخلیه کند.

اگر این کار را انجام ندهد مالک به موجب اخطاریه موجود، این توانایی را دارد نسبت به گرفتن حق خود اقدام و از طریق مراجع قانونی موضوع پیش آمده را پیگیری نماید. اخطاریه های صادر شده اکثر اوقات  ۱۴ روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر می شود و به اطلاع مستاجر رسانده می شود.

زیرا استفاده از اخطار برای تخلیه به منظور فروش ملک، فقط در این زمان و نسبت به قرارداد امکان پذیر است و این امکان وجود ندارد بعد از گذشتن مدت زیادی از قرارداد فروش از این اخطاریه استفاده شود.

نکته ای دیگر که در این موارد باید به آن توجه داشته باشید این است که اخطاریه موردنظر باید به صورتی تنظیم شود که فرد مستاجر حداقل ۶۰ روز برای تخلیه و نقل مکان مهلت داشته باشد.
تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک

آیا مستاجر می تواند پیش از مورد خانه را تخلیه کند؟

هنگامی که بین مستاجر و مالک قراردادی بسته شود ولی اقدامی از سمت مالک انجام نشود، در این موقعیت مستاجر این توانایی را دارد قرارداد را فسخ کند و قانون تخلیه خانه قبل از موعد اجرا شود.

در صورتی که در قرارداد اجاره به این نکته اشاره شود که اگر مستاجر اجاره ماهیانه را در زمان مشخص شده پرداخت نکند، موجر این توانایی را دارد قرارداد اجاره را فسخ کند.

این نکته حائز اهمیت است که صاحب ملک حق اجرای قانون تخلیه خانه قبل از موعد را دارد. او در این صورت می تواند قرارداد را فسخ کند که به مستاجر بگوید ملک را تخلیه کن و قانون تخلیه خانه پیش از موعد اجرا شود.

انتقال قرار داد اجاره پس از فروش خانه اجاره داده شده

در صورتی که خرید خانه با مستاجر یا ملکی که اجاره داده شده به فروش برسد، باید یک اجاره نامه جدید از تاریخی که سند تنظیم شده و به نام مالک جدید انعقاد شود یا این موضوع ذکر شود که کلیه مفاد موجود در این این اجاره نامه به مالک جدید انتقال پیدا می کند.

این کارها باید در پشت برگه اجاره نامه قبلی انجام شود. همچنین این نکته را فراموش نکنید که این کار باید در حضور مستأجر، فروشنده، خریدار و همراه با دو شاهد در دفتر املاک انجام شود.
فروش ملک در صورت داشتن مستاجر

در صورت فروش خانه اجاره داده شده تکلیف ودیعه و اجاره بها چه می شود؟

حق دریافت اجاره بهای باقی مانده در مدت زمان اجاره یا حق گرفتن ودیعه از جمله حقوق دینی است که به عین مستاجر مربوط است. در زمان انتقال ملک این حق هم به تبع آن انتقال پیدا می کند و در قلمروی فرد خریدار قرار بگیرد.

خریدار جدید نیز این حق را دارد که طلب باقی مانده اجاره بها به همان اندازه و مبلغی که در اجاره نامه است پرداخت کند. حتی اگر اجاره بها یک دهم اجاره بهای عرفی باشد این کار باید انجام شود.

همچنین این نکته مهم است که اگر مستاجر هنوز ودیعه موردنظر را پرداخت نکرده باشد، حتما باید به مالک جدید ودیعه را پرداخت کند. در صورتی که کل بهای اجاره یکسال به وسیله مالک قبلی گرفته شده باشد، خریدار این امکان را ندارد مجدداً از مستاجر اجاره بخواهد.

همین طور نمی تواند به مالک قبلی برای گرفتن اجاره های مربوط به ماه های بعد از تاریخ مبایعه نامه درخواست کند، زیرا مالک، ملک را به صورت وضعیت فعلی خریده است.

نکاتی در مورد نحوه فروش خانه اجاره داده شده

فروش خانه اجاره ای از جمله اقدام هایی است که امکان دارد به وسیله هر مالکی اتفاق بیوفتد. از نظر قانون مالک این امکان را دارد هر زمانی که اراده کند ملک خود را به فروش برساند. با اینکه این کار کاملا قانونی و مجاز است، اما بعضی اوقات باعث دعاوی و اختلافات بسیاری بین طرفین می ‌شود.

در این مقاله ما به شما کمک می کنیم که احتمال بروز این دسته اختلاف ها بسیار کمتر شود و در صورت مشاهده هر نوع اختلاف ملکی حقوقی در جریان باشید که چه عاقبتی در انتظار شما است.

همیشه به یک این توجه جدی زیادی داشته باشید: اگر مالکی هستید و می خواهید ملکی که اجاره داده اید را به فروش برسانید، حتما این موضوع را با خریدار یا کسی که صاحب جدید ملک است در میان بگذارید. زیرا اگر شما این موضوع را با شخصی که ملک را خریداری کرده در میان نگذاشته باشید، این امکان وجود دارد که به سادگی قرارداد نوشته شده را فسخ کند.
نکاتی در مورد نحوه فروش خانه اجاره داده شده

کلام پایانی

امیدواریم با خواندن مقاله بالا اطلاعات مفیدی را کسب کرده باشید. اگر نظر یا پیشنهادی در رابطه با خرید خانه مستاجر دارید، می ‌توانید در بخش نظرات بنویسید.

همچنین با راهنمایی کارشناسان مجموعه املاک داران می ‌توانید ضمن خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان، در اجاره مسکن نیز استفاده نمایید. خوشحال می شویم این مطلب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و تجربیات خود را در این زمینه با ما و دیگر خوانندگان در میان بگذارید.

مجموعه املاک داران با عرضه فعالیت های وسیع در زمینه ساخت و ساز و خرید و فروش، بستر مناسبی را در حوزه املاک پدیدار کرده اند. این فعالیت ها شامل مشاوره حقوقی املاک تلفنی، تهاتر ملک، خرید آپارتمان در اصفهان، سفارش خرید ملک در اصفهان، خرید زمین و خانه کلنگی در اصفهان، خرید ملک اصفهان، مشارکت در ساخت و اجاره روزانه باغ و ویلا در اصفهان غیره می شوند.

نوشته ها مرتبط

ارسال دیدگاه