رمز را فراموش کردید ؟ لطفا ایمیل را وارد کنید تا لینک تغییر پسورد به ایمیل شما ارسال شود

ببخشيد، اجازه ي سوال کردن نداري, شما باید وارد شوید تا بتوانید سوال خود را مطرح کنید.. Please subscribe to paid membership

متاستفانه اجازه برای ایجاد پست ندارید Please subscribe to paid membership

Please briefly explain why you feel this question should be reported.

لطفا به طور خلاصه توضیح دهید که چرا شما احساس می کنید این پاسخ باید گزارش شود.

Please briefly explain why you feel this user should be reported.

جایی برای اشتراک دانش و ساختن دنیایی بهتر!!

بهترین جا برای اشتراک ایده ها و کمک به دیگران برای انتشار بیشتر علم و دانش!!

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست

در همه جای دنیا برای شروع ساختمان سازی نیاز به اعمال یکسری قوانین دولتی وجود دارد. از جمله این قوانین در کشور ما می توان به قوانین مربوط به شهرداری اشاره کرد. اگرچه گاهی قانون دست و پاگیر به نظر کمی رسد، اما رعایت نکردن اغلب آن ها می تواند خطرات و عواقب بساری را برای دیگران ایجاد نماید. در ادامه مقاله به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می‌پردازیم.

در حوزه ساختمان نیز فراوانند قوانینی که اگر رعایت نشوند دود آن بیشتر به چشم اطرافیان و همسایه ها می رود. اگر چه ممکن است عدم رعایت این قوانین برای سازنده مهم و سودآور باشد اما زمانی که برای دریافت پایان کار به شهرداری مراجعه می کند با مشکل مواجه شده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به جهت تخریب و یا جریمه راهنمایی می شود.

لذا بهتر است برای آشنایی بیشتر با این دسته از قوانین با مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران مشورت نمایید. در ادامه تعدادی از این موارد را به تفصیل بیان خواهیم کرد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

ماده ۱۰۰ شهرداری در سال ۱۳۳۴ به ثبت رسید. این کمیسیون در شهرداری و به جهت بررسی تخلفات ساختمانی ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی و ایمنی تشکیل می شود. این کمیسیون از ۱۱ تبصره تشکیل شده است و اعضای شرکت کننده در آن ۴ نفر هستند.

پس اگر تخلفاتی که در ادامه به آن ها اشاره می شود صورت بگیرد، شهرداری اجازه تخریب و یا جریمه ندارد و فقط می تواند کار را متوقف نموده تا پرونده ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شده و پس از نتیجه گیری درباره آن، برخورد مناسب با فرد متخلف صورت گیرد.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ با حضور افراد زیر و در محل شهرداری برگزار می شود.

  • نماینده شهرداری
  • نماینده شورای شهر
  • نماینده دادگستری
  • نماینده فرمانداری

در این جلسه که قانونا مجزا از شهرداری است و فقط در شهرداری برگزار می شود، نفرت دو، سه و چهارم حق رای دارند و نفر اول یا نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات و به عنوان ناظر، حضور پیدا می کند.

متن ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

متن صریح ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها یادآوری می نماید که مالکان اراضی و املاک واقع در شهر و یا محدوده آن باید قبل از اقدام به ساخت و ساز، عملیات عمرانی و یا تفکیک اراضی، از شهرداری مربوطه پروانه ای را اخذ نمایند.

برطبق این قانون مامورین شهرداری می توانند اگر مغایرتی را در عملیات ساختمانی با پروانه کشف نمودند و یا حتی متوجه شدند مالک اقدام به دریافت پروانه نکرده است، همچنین هر یک از موارد بالا رعایت نشده باشد، می توانند اقدام به تعطیلی کار نموده و موضوع را به شهرداری گزارش دهند.

در ادامه و به علت جلوگیری از تکرار بیش از حد هرکدام از یازده تبصره را در مورد تخلف ایجاد شده توضیح خواهیم داد.

تخلفات مورد بررسی در ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری فقط به مواردی چون تخلف در عملیات ساختمانی در شهر یا خارج از شهر نمی پردازد بلکه می تواند درباره موارد زیر نیز اظهار نظر نماید.

ساختمان سازی بدون پروانه:

از آنجائیکه دریافت مجوزت قانونی برای ساختمان سازی یک امر لازم و واجب است، پس اگر قصد خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان را دارید بهتر است قبل از اقدام، شرایط قانونی برای شروع ساخت و ساز را بررسی نمایید.

بسیاری از افراد تصور می کنند که اگر ملک کلنگی را خریداری نموده و بر روی آن اقدام به ساخت و ساز نمایند، مشکلی پیش نخواهد آمد، مخصوصا چون قبلا در این مکان ساختمانی وجود داشته است این حدس و گمان قوی تر نیز می شود.

اما باید یادآوری شود که هرنوع ساختمان سازی و یا نوسازی، چه در زمین عادی باشد یا خانه ای که از قبل ساخته شده بوده، نیاز به اخذ مجوز از شهرداری منطقه را دارد. و در غیر این صورت می تواند اشخاص را با مشکلات عدیده ای روبه رو نماید، که از آن دسته پرداخت جریمه و یا تخریب ساختمان است.

تبصره ۱ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها عنوان می دارد که اگر پرونده به دلیل رعایت نکردن هر یک از موارد مذکور به کمیسیون ارجاع داده شود، به مالک یا ذی نفع فرصت داده می شود تا ظرف مدت ده روز دفاعیات خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید و در صورت عدم ارسال در این مدت، در مدت یک ماه بعد تصمیم بدون در نظر گرفتن دفاعیات گرفته خواهد شد.

مطالعه
مشاور املاک در حل اختلاف مالک و مستاجر چه نقشی دارد؟

برطبق این تبصره اگر شهرداری پس از یک هفته از زمان جلوگیری از ادامه کار، موضوع را به کمیسیون نبرده و تصمیمی اتخاذ ننماید، کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی می نماید.

در نتیجه اگر تصمیم کمیسیون بر قلع و تخریب بنا باشد، مهلت مناسبی که از دو ماه متجاوز نخواهد بود تعیین می شود. لذا اگر مالک در مهلت مقرر اقدام به تخریب ننمود، شهرداری وارد عمل شده و با هزینه ای که مالک مجبور به پرداخت آن است، تخریب را انجام خواهد داد.

طبق تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، در مورد احداث بدون پروانه ساختمان، اگر اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در بنا رعایت شده باشد، کمیسیون می تواند جریمه ای معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی به ازای هر مترمربع، در نظر بگیرد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست

حذف پارکینگ:

در چند دهه اخیر مالکیت خودرو تقریبا برای تمام خانواده ها یک امر ضروری شده است. این موضوع باعث می شود تا شهرداری در ساخت و سازهای جدید به موضوع وجود یا عدم وجود پارکینگ حساسیت بیشتری نشان دهد.

اگر به هر دلیل فرد سازنده پارکینگ را در نقشه ها اعمال نکرده و یا پس از شروع به ساخت، پارکینگ را حذف نماید، جزء تخلفات شهرداری محسوب شده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده می شود. حتی گاهی ممکن است پارکینگ ساخته شود اما بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد. در این صورت باز هم تخلف صورت گرفته است.

تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، جریمه ای معادل حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان به ازای هر مترمربع فضای از بین رفته پارکینگ در نظر گرفته می شود.

عدم وجود استحکام بنا:

کشور ما ایران از جمله مناطقی در جهان است که از خطرات و بلایای طبیعی متاثر بوده و هست. این بلایا مخصوصا زمانی که به صورت زلزله یا سیل نمود پیدا می کنند می توانند خسارات جبرن ناپذیری را به منازل مسکونی وارد نمایند.

یکی از موارد بسیاری مهم در ساختمان سازی نیز وجود استفاده از روش اسکلت بندی مناسب و همچنین مصالح با کیفیت برای کاهش عوارض ناشی از این بلایا است. لذا در جریان کار و یا انتهای ساختمان سازی مهندسین ناظر و کارشناس شهرداری باید این استحکام را تایید نمایند.

در صورتی که ایمنی و استحکام کافی در ساختمان وجود نداشته باشد، مسئله در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح شده و همه چیز به تصمیم افراد حاضر موکول می شود.
کمیسیون ماده 100 شهرداری و رعایت قوانین و اصول ساخت و ساز
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و رعایت قوانین و اصول ساخت و ساز

تجاوز به معابر شهری:

در مواقعی که مالک برای شروع ساختمان سازی اقدام به تهیه پروانه ننماید، عقب نشینی های لازم را رعایت نکند، اقدام به نوسازی و بازسازی ملک قبلی نماید و یا در هر صورت در ساخت ساز خود به پیاده رو و یا معابر عمومی تجاوز نماید، تخلف صورت گرفته به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می شود.

این موارد عملا زمانی که دیوار قبلی ملک تخریب نشده باشد و یا نوسازی بدون تخریب سایر قسمت های خانه و با اضافه ساخت صورت گیرد، بیشتر دیده می شود.

لازم به ذکر است که اگر در مرحله دریافت پروانه ساختمانی و یا زمان نوسازی خانه میزان “بر” ملک مشخص نشده باشد و یا افراد به آن بی توجهی نمایند در آینده خطرات و مشکلات زیادی را برای آن ها در پی خواهد داشت.

یکی از مواردی که باز هم می تواند ساختمان سازی را دچار مشکل نماید، خرید و فروش ملک موروثی است. در بسیاری از این معاملات به علت وجود دو یا تعداد بیشتری وارث به عنوان مالک، اختلافات زیادی هم وجود دارد.

لذا ممکن است مقدار عقب نشینی ملک و یا تخلفات گذشته ساختمانی آن نادیده انگاشته شود و در آینده مالک جدید را هنگام دریافت سند و یا موارد دیگر دچار مشکل کند.

پس بهتر است در هنگام انجام این چنین معاملات به مشاور املاک باتجربه در املاک داران مراجعه نمایید تا با در نظر گرفتن تمامب جوانب کار، معامله ای صحیح و قراردادی مطمئن صورت پذیرد.

مطالعه
مشخصات کلی و امکانات پروژه ساختمانی ستین در منطقه 22 چیتگر

نکته مهم در تعیین میزان عقب نشینی ها و همچنین جلوگیری از تجاوز به حریم معابر آن است که حتما پیش از انجام معاملات به شهرداری مراجعه نموده تا متوجه شوید که طرح های موجود چه مقدار از متراژ ملک را در بر گرفته اند. همچنین فوریت طرح را بررسی نمایید.

گاهی شهرداری طرحی را برای محله یا کوچه در نظر گرفته تا برطبق آن، معابر را تعریض نماید و یا حتی یک معبر جدید را ایجاد کند؛ در این صورت فوریت طرح بسیار مهم است. اگر این طرح مهم و فوری باشد، شهرداری حاضر به پرداخت هزینه و خرید آن مقدار از متراژ زمین که از بین می رود خواهد بود. اما در غیر این صورت تا زمانی که مالک نیاز به نوسازی و یا تجدید بنا نداشته باشد، می تواند همام میزان نتراژی که در اختیار دارد را حفظ نماید و مجبور به عقب نشینی نیست.
کمیسیون ماده 100 شهرداری و عدم وجود استحکام بنا و تجاوز به معابر عمومی
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و عدم وجود استحکام بنا و تجاوز به معابر عمومی

تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، در مورد این تجاوز به معابر بحث کرده و موارد فوق را بیان می کند.

اضافه ساخت یا تراکم:

در صورتی که بر روی ملک قبلی یا کلنگی شروع بع ساخت و ساز بدون دریافت مجوز از شهرداری نمایید و یا حتی بر روی زمین خود بیشتر از آنچه در پروانه ساختمانی در نظر گرفته شده ساختمان بسازید، گرفتار مشکل اضافه ساخت شده اید.

گاهی در پروانه ساختمانی برای ساخت بنا شکست در طبقه آخر معین می شود ولی سازنده به این مورد توجه نمی کن و یا حتی ممکن است از متراژی که به عنوان زیربنا داده شده است تخلف نماید؛ در این صورت باز هم در انتهای کار و دریافت پایان کار ساختمان به مشکل برخورد خواهد کرد.

کمیسیون ماده ۱۰۰ در این مورد و برحسب شرایط جریمه و یا تخریب و عقب نشینی در مقدار ساخت را لازم می داند.

در مواقعی امکان دارد که ضرورتی برای تخریب وجود نداشته باشد در این صورت طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها مالک مجبور به پرداخت جریمه می شود. این جریمه بر اساس ارزش ملک تعیین خواهد شد.

بدین صورت به ازای هر مترمربع از بنای بدون مجوز مسکونی، معادل یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان باید پول به حساب شهرداری واریز گردد. ( این جریمه طبق قانون نباید از یک دوم ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر ارزش معاملات بیشتر باشد).

اما بر طبق تبصره ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها اگر ملک جزء اراضی تجاری، صنعتی، اداری و مانند این ها باشد مقدار جریمه، با توجه به موقعیت مکانی ملک نباید کمتر از دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان و یا بیش از چهار برابر این ارزش باشد.

لذا در صورتی که مالک از پرداخت جریمه خودداری نماید، رای تخریب صادر خواهد شد.

تخلف مهندس ناظر:

طبق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، مهندسین ناظر مکلفند بر روند ساختمان سازی و رعایت اصول بر طبق پروانه ساختمانی نظارت نمایند. این نظارت نه تنها در ابتدا و جریان کار است بلکه تا زمان دریافت پایان کار ساختمان نیز ادامه دارد.

گاهی ممکن است به خاطر سهل انگاری یا کوتاهی مهندس ناظر در مطابقت شرایط مندرج در پروانه ساختمانی با انچه به واقع در ساخت و ساز روی می دهد، ملک دارای تخلف شده باشد. این مشکلات به عمد یا سهو اگر توسط مهندس ناظر اتفاق بیافتد می تواند کار پرونده ساختمان را تا کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری پیش ببرد.

اگرچه در نهایت کار، عدم توجه یا  عدم گزارش این تخلفات به شهرداری و یا حتی کتمان، عملیات ساختمان سازی را متوقف می کند، اما گزارش این تخلف به نظام مهندسی برای ایشان نیز دردسر ساز خواهد شد.

همچنین با توجه به اهمیت موضوع تخلف مهندس ناظر می تواند به ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کار و در صورت تکرار تخلفی که منجر به تخریب ساختمان شود، به حداکثر مجازات محکوم شود.

شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی، این محکومیت را در پروانه مهندس درج نموده و حتی در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار اعلام می دارد.

در این مواقع اگر مامورین شهرداری که بر ساختمان نظارت داشته اند نیز از اعلام تخلف خودداری نمایند، طبق قوانین متخلف شناخته شده و با آن ها نیز برخورد قانونی خواهد شد.

مطالعه
اجاره خانه بدون پول پیش چه شرایطی دارد؟

عدم رعایت نوع کاربری:

یکی از موارید که حتما در پروانه ساختمانی درج خواهد شد، نوع کاتربری ملک مذکور است. نوع کاربری به نوع استفاده از ملکگفته می شود. به بیان دیگر امکان استفاده از ملکی که کاربری آن مسکونی ذکر شده است به عنوان محلی برای راه اندازی کسب و کار وجود ندارد.

پس نمی توان برخلاف کاربری که در پروانه ساختمانی درج شده است، ساختمان دیگری ساخته شده و یا حتی به عنوانی دیگر از آن استفاده کرد. در این زمان نیز ماده صد شهرداری حکم به تعطیلی محل و تغییر کاربری به همان نوعی که در پروانه آمده است خواهد داد.

عدم رعایت اصول ایمنی و فنی:

یکی دیگر از مسائلی که ممکن است کار را به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بکشاند، عدم رعایت اصول فنی و ایمنی است که توسط مهندسین ناظر گزارش می شود.

بر اساس تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند برای انجام معامله قطعی، گواهی پایان کار و در صورت ناتمام بودن عملیات ساختمانی، گواهی عدم تخلف را تا تاریخ انجام معامله، که توسط شهرداری صادر شده است، از فروشنده بخواهند.

در مورد املاکی که قبل از تاریخ تصویب تبصره ۶ الحاقی به قانون ماده ۱۰۰ در تاریخ ۲۴/۱۱/۱۳۵۵ برایشان معامله ای صورت گرفته است، و در صورتی که معامله برای کل پلاک ثبتی نبوده است، دریافت گواهی پایان کار الزامی نیست.

تبصره ۹؛ ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آن ها پیش از تاریخ نصویب نقشه جامع شهری صادر شده باشد، از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها معاف هستند.

لازم به ذکر است که رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، قابلیت اعتراض نیز دارد و بر طبق تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، اگر شهرداری یا وکیل او طی مدت ده روز اعتراض نماید، مراتب مجددا در کمیسیون ماده ۱۰۰ که اعضای آن با قبل متفاوت باشند بررسی خواهد شد. لذا این رای قطعی خواهد بود.

تبصره ۱۱؛ همانطور که ذکر شد ارزش معاملاتی ساختمان در تعیین جریمه ها بسیار موثر است. لذا برای تعیین این ارزش آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان توسط شهرداری تهیه شده و پس از تصویب انجمن شهر لازم الاجرا است. این آئین نامه سالی یک بار به دلیل تغییر قیمت ها بازبینی و تجدید نظر خواهد شد.
کمیسیون ماده 100 شهرداری و عدم رعایت اصول و نوع کاربری
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و عدم رعایت اصول و نوع کاربری

سایر تخلفات ساختمانی

  • تفکیک زمین بدون اخذ مجوز یا برخلاف قانون
  • تفکیک یک واحد ساختمانی بدون مجوز
  • ایجاد تغییرات در آپارتمان
  • تفکیک اعیانی تجاری بدون مجوز
  • تغییر نوع استفاده از باغ
  • تبدیل پارکینگ به واحد تجاری یا مسکونی
  • ساختمان سازی در اراضی فاقد کاربری
  • احداث ساختمان در مناطق ممنوعه
  • ساختمان سازی خارج از ارتفاع درج شده در پروانه ساختمانی
  • ساخت بالکن یا تراس
  • اشراف به ساختمان های مجاور

سایر موارد در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

  • در صورتیکه دفاعیه ذینفع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ظرف مدت مشخص ارائه شود، این کمیسیون بدون حضور مالک یا ذینفع برگزار خواهد شد.
  • در صورتیکه نیاز به ارائه توضیحات توسط مالک وجود داشته باشد، در این جلسه از ایشان نیز دعوت می شود.
  • در صورتیکه مالک یا ذینفع به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اعتراض داشته باشد می تواند ظرف مدت ده روز و به صورت کتبی این اعتراض را اعلام نماید.
  • اگر اعتراض به رای کمیسیون نتوانست کارساز باشد، امکان رسیدگی مجدد به پرونده در دیوان عدالت اداری، به استناد ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت وجود دارد. این زمان برای ارائه دادخواست در مورد افراد مقیم کشور سه ماه و برای ایرانیان خارج از کشور شش ماه است.

در هر صورت بهتر است اگر پرونده ای به نام شما و ساختمانی که در حال احداث آن هستید به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده شده است از مشاوره حقوقی مسکن در املاک داران و کسانی که در این مورد تجربه کافی دارند، یاری بجویید تا خدای ناکرده بر اثر عدم اطلاع از قوانین حقتان ضایع نشود. همچنین با بهره بردن از مقالات حقوقی وب سایت املاک داران یا استفاده از صفحه خرید و فروش خانه در اصفهان می توانید با مشاوران این مجموعه تماس گرفته یا به آدرس وب سایت مراجعه نمایید.

برای هرگونه خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

amalakdaran amlak

نوشته ها مرتبط

ارسال دیدگاه